近日,由Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本共同打造的張江NEO項目正式對外開放。2019年8月,Distrii辦伴與翰同資本簽約,Distrii辦伴負責項目的整體改造。去年11月,翰同資本與陽光城就張江項目出售簽署交易協(xié)議,實現(xiàn)了項目的成功退出,項目更名為陽光·張江NEO。該項目是相繼于上地NEO之后,Distrii辦伴協(xié)助翰同資本完成的項目退出的第2個城市更新項目。從2019年8月正式簽約,到今年4月底開放,Distrii辦伴耗時8個月,完成了陽光·張江NEO從廢棄工業(yè)老建筑到園林辦公標桿產(chǎn)品的完美蛻變,成為Distrii辦伴服務資管的再一次力作。

　　◎改造前整體項目實景圖

　　◎改造設計方案效果圖

　　項目簡介

　　張江NEO,原名蓋臣商務中心,位于上海浦東新區(qū)蔡倫路103號,坐落于中國硅谷張江高科技產(chǎn)業(yè)園的核心位置。項目為兩棟獨立建筑及圍合式內(nèi)庭院構(gòu)成的獨立園區(qū),占地面積6,458m2,總建筑面積8,940m2。改造前,項目為風貌雜亂、風格迥異的廢棄老廠房,空置多年,Distrii辦伴完成前期調(diào)研、市場定位、設計規(guī)劃、建設改造等全流程EPC服務,通過對建筑和業(yè)態(tài)的全面升級,將其打造為科技感與藝術(shù)美兼具的區(qū)域地標。

　　項目屬于典型的核心區(qū)域存量資產(chǎn),Distrii辦伴面臨諸多的改造難點:

　　第一,周邊環(huán)境差,工廠較多,而項目本身建筑外形老舊,南北樓風格迥異,中庭雜亂,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃定位,項目淹沒在嘈雜平庸的環(huán)境之中;

　　第二,基礎設施陳舊,原有設備設施如排污、機電等均無法滿足園區(qū)現(xiàn)代企業(yè);

　　第三,內(nèi)部存在結(jié)構(gòu)缺陷,樓宇之間錯層明顯,且局部層高僅2.6米;

　　第四,多家不同類型商業(yè)入駐,業(yè)態(tài)混雜,且清退拆除工作需要與改造同時進行;

　　第五,城市更新改造類項目面對的法規(guī)政策限制諸多,且項目本身沒有太多可以被利用的資源;

　　第六,項目工期緊張、協(xié)調(diào)專業(yè)較多,需要在成本可控的前提下,高度還原設計方案。

　　◎外立面改造前

　　◎外立面改造前

　　◎室內(nèi)改造前

　　對于以上難題,Distrii辦伴基于對于張江市場的了解,以及過去二十多個城市更新類項目的全流程服務經(jīng)驗,在2個月內(nèi)迅速形成形成關(guān)于定位、策劃、設計、投資估算的整體解決方案,隨后耗時6個月完成實際施工,實現(xiàn)項目整體資產(chǎn)價值提升。改造完成后,Distrii辦伴超額完成各項目標,項目租金溢價提升近35%,成為張江片區(qū)辦公的示范引領(lǐng)。

　　針對以上問題,Distrii辦伴提出以下解決方案:

　　一、前瞻定位:

　　打造未來科技感十足的

　　現(xiàn)代化創(chuàng)意辦公園區(qū)

　　張江高科技園區(qū),被譽為中國硅谷。成立于1992年7月,位于上海浦東新區(qū)中南部,是中國國家級高新技術(shù)園區(qū),與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。張江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里,其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務院批準納入中國自由貿(mào)易試驗區(qū)。

　　張江產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)多達1萬多,其中高新技術(shù)企業(yè)685家,主要兩大產(chǎn)業(yè)集群包含:“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群,涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè);“E產(chǎn)業(yè)”集群,基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。基于對張江周邊市場的調(diào)研分析,基本鎖定為高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),且未來辦公主體以80/90后等年輕人為主。憑借四十多萬方辦公資產(chǎn)管理運營經(jīng)驗和空間產(chǎn)品打磨的能力,Distrii辦伴進一步?jīng)Q策,決定對張江NEO進行業(yè)態(tài)重構(gòu),將目標客戶鎖定為大中型企業(yè),因此設計出以4.0、5.0戶型(150-300平米)為主的辦公產(chǎn)品組合,兼?zhèn)渖虅辙k公和共享辦公等先進理念。

　　市場定位和客戶定位在前,產(chǎn)品定位為市場和客戶定位服務。基于以上分析,Distrii辦伴化繁為簡,為產(chǎn)品提取了“高科技、互聯(lián)網(wǎng)、未來感”三大元素,最終確認將“集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號”貫穿整個項目,充分利用標的物業(yè)獨門獨院的建筑結(jié)構(gòu)和較大的中間綠化帶的天然優(yōu)勢,將項目打造為“創(chuàng)意辦公園區(qū)”。既保留標準辦公的商務范兒與獨立性,亦配置聯(lián)合辦公的大面積共享空間,同時打造近3000㎡的庭院綠色景觀,與張江傳統(tǒng)的工廠、研發(fā)辦公樓和甲級辦公樓形成差異化競爭優(yōu)勢。

　　◎現(xiàn)狀體塊關(guān)系解析,內(nèi)部錯層

　　◎集成電路板為參考,設計主元素

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(北樓)

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(南樓)

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(中庭)

　　改造后,一方面與張江的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行呼應,另一方面也引領(lǐng)張江辦公變革。而事實上,經(jīng)過改造的陽光·張江NEO驗證了“未來科技定位”的前瞻性和正確性。

　　二、創(chuàng)意設計:

　　以集成電路板為參考的

　　韻律感流線符號

　　在設計過程中,Distrii辦伴實現(xiàn)了“風格統(tǒng)一、品質(zhì)提升、空間優(yōu)化”三大轉(zhuǎn)變。

　　在風格統(tǒng)一層面:

　　針對樓宇周邊環(huán)境嘈雜,南北樓風格迥異問題,Distrii辦伴做了3個步驟的處理:科技符號抽象化提取-建筑輪廓弧形呼應-流線變型化解錯層,最后統(tǒng)一并優(yōu)化南北樓整體風格,提升項目整體性。

　　◎北樓改造后

　　◎北樓改造后

　　◎南樓改造后

　　◎俯瞰圖

　　第一,將以集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號提取出來,并巧妙應用在南北兩棟樓宇的建筑立面、中庭景觀環(huán)境的全場景和細節(jié)之中。尤其是該元素在中庭自然延展,使得俯視角度仿佛待放的花朵,與園區(qū)的庭院景觀完美契合。

　　第二,外立面材質(zhì)使用鋁板及超白玻璃,通過鋁板遮蓋北幢東段外立面圓弧并向西延伸。通過面的構(gòu)成,打破原項目“不同體塊之間完全割裂“的無序現(xiàn)狀,進一步強化統(tǒng)一風格。第三,巧借立面線條變化,創(chuàng)意性地化解了北樓東西兩側(cè)的錯層尷尬。

　　在本項目中,Distrii辦伴巧妙處理建筑正負關(guān)系,正形為白色,負形為灰色,盡管白色占面積很小,但是Distrii辦伴依然打造出了視覺沖擊感很強的整體立面,讓項目能夠迅速超拔出群,脫穎而出。

　　在品質(zhì)提升層面:

　　Distrii辦伴將現(xiàn)代科技和綠色建筑巧妙結(jié)合,打造精品創(chuàng)意園區(qū)。Distrii辦伴保留原有北側(cè)圓弧輪廓,并通過橫向韻律感順暢的流線設計,在現(xiàn)代科技感建筑的基礎之上賦予其藝術(shù)美感。這種藝術(shù)和科技元素的結(jié)合,同樣貫穿內(nèi)部空間的整體改造升級。

　　◎共享大堂

　　◎辦公室

　　◎會議室

　　◎休息區(qū)

　　南樓與北樓通過中間庭院的自然景觀相連,同時可頂部凸起部分彰顯企業(yè)品牌,私密性與昭示性兼具,適合中等規(guī)模的品牌企業(yè)使用。

　　◎中庭

　　針對原本荒廢的中庭,Distrii辦伴充分挖掘庭院的自然景觀的潛力,打造成具有輕社交功能的休閑配套區(qū)域,保留并優(yōu)化中間庭院的植物排布,通過集成電路板元素延續(xù)對植物進行精心布局,使得庭院四季精彩紛呈,營造優(yōu)美宜人的辦公配套氛圍、提升園區(qū)整體溢價空間。

　　在空間優(yōu)化層面:

　　Distrii辦伴對整個空間、交通、設備等做了優(yōu)化。

　　以北樓為例,北樓東側(cè)僅有2.6米的層高,空間具有一定的壓迫感,Distrii辦伴通過機電設計所有管道做了優(yōu)化:公共區(qū)域和大面積辦公區(qū)域看不到任何管道,而其他區(qū)域頂部管線排布極盡細致,都以裝飾和藝術(shù)品來精心設計布局。此外,地面取消了擠壓層高的架空地板,最大限度地爭取辦公層高。在交通梳理方面,Distrii辦伴將原本位于兩邊的豎向交通挪到中間,方便企業(yè)通行。

　　三、城市更新:

　　實現(xiàn)資本市場和客戶市場的雙贏局面

　　不僅是在改造技術(shù)、成本把控、改造效率和還原度等四大方面,Distrii辦伴展現(xiàn)出了強大的城市更新全流程、一體化工作能力。更重要的是,Distrii辦伴搭建對城市更新領(lǐng)域資本市場和客戶市場深度了解,能將兩端資源進行快速精準匹配,實現(xiàn)雙贏局面。目前,Distrii辦伴已經(jīng)打造了二十多個一線城市核心地段標桿案例,奠定了Distrii辦伴城市更新板塊的行業(yè)領(lǐng)先地位。

　　在資本市場,Distrii辦伴具備一線城市老舊物業(yè)前期定位測算、升級改造、空間運營和資產(chǎn)退出等服務全流程資管能力,能夠深入投、融、管、退核心環(huán)節(jié)。在上地NEO和張江NEO兩個項目中,即便面對諸多改造限制,Distrii辦伴依然有效節(jié)省成本,提出了性價比高且創(chuàng)意十足解決方案,積極配合翰同資本實現(xiàn)快速退出,尤其是上地NEO在8個月內(nèi)實現(xiàn)退出,成為業(yè)內(nèi)佳話。

　　不斷打磨存量資產(chǎn)“效益為本”的增值策略,讓Distrii辦伴近年來成為國內(nèi)、國際一線資管機構(gòu)合作伙伴的重要原因,過去一年,Distrii辦伴服務了新加坡城市發(fā)展集團、吉寶置業(yè)、鵬里集團、Chelsfield、鼎一投資、思畫資本等多家地產(chǎn)基金和資本方,其中多個項目實現(xiàn)客戶定制,開業(yè)滿租。

　　如此搶眼的辦伴速度和效益,正是基于Distrii辦伴對于中國企業(yè)客戶市場精準分析。目前,Distrii辦伴已經(jīng)服務了4000多家企業(yè),其中70%以上的企業(yè)均為發(fā)展期、成熟期企業(yè),如美孚、今日頭條、大眾點評、快手等知名企業(yè)。

　　陽光·張江NEO是張江高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)辦公變革的一朵閃耀明珠,也是Distrii辦伴城市更新的又一張閃亮名片。預計2020年下半年,Distrii辦伴與吉寶置業(yè)合作的吉匯新創(chuàng)(原:張江微電子港3號樓)也將對外開放。至此,Distrii辦伴將在張江片區(qū)打造出3張享譽業(yè)內(nèi)的城市更新名片,以新辦公助力張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商,拉動周邊產(chǎn)業(yè)升級,真正賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級及智慧城市更新。

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