2020年上半年，一場突如其來的疫情對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場造成了不小的沖擊，同時(shí)“房住不炒”作為本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控一貫的主基調(diào)，并不會因?yàn)橐咔樵蚨薪z毫松懈。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)深受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、金融去杠桿政策等負(fù)面影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡以及人口流動更是加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的波動。中國房地產(chǎn)重資產(chǎn)模式發(fā)展到今天，面臨著諸多的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。

　　而在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，大的增長邏輯也在悄然生變。從最初的“土地紅利”時(shí)代到“金融紅利”時(shí)代，再到目前的“管理紅利”時(shí)代。行業(yè)的變遷中，輕資產(chǎn)的代建模式大概率將成為房地產(chǎn)發(fā)展路徑下的必然趨勢。

　　在這樣的背景下，8月27日晚，“代建行業(yè)第一股”綠城管理控股發(fā)布上市以來的第一份中期成績單。雖然由于疫情影響，綠城管理控股收入確認(rèn)延后導(dǎo)致當(dāng)期收入下滑，但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期中，公司項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，管理面積規(guī)模更是行業(yè)領(lǐng)先，展現(xiàn)出代建行業(yè)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　疫情導(dǎo)致收入確認(rèn)延后，真實(shí)收入并未滅失

　　數(shù)據(jù)顯示，綠城管理控股上半年實(shí)現(xiàn)收入8.15億元，相較去年同期下滑21.3%;擁有人應(yīng)占利潤為1.34億元，同比下滑14.28%，不過得益于公司管理水平提升，剔除上市費(fèi)用后綠城管理控股歸母凈利潤依然相較去年同期實(shí)現(xiàn)小幅增長，體現(xiàn)出公司基本面的韌性。

　　值得一提的是，綠城管理控股上半年業(yè)績的下滑雖然受到疫情的影響，導(dǎo)致代建項(xiàng)目的建設(shè)及銷售節(jié)點(diǎn)延遲一至兩個(gè)月，但公司屬于輕資產(chǎn)代建服務(wù)供應(yīng)商，與傳統(tǒng)開發(fā)商面臨銷售收入減少、運(yùn)營成本增加及現(xiàn)金流壓力加大的情況不同，代建工程及銷售節(jié)點(diǎn)延后對于公司而言，只是將當(dāng)期收入順延至下個(gè)工程周期確認(rèn)，真實(shí)的收入并未滅失。

　　而在另一方面，房地產(chǎn)代建市場迎來快速發(fā)展的機(jī)遇。數(shù)據(jù)顯示，綠城管理控股上半年項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，管理面積規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。截至2020年6月30日，公司管理項(xiàng)目數(shù)量由去年同期的245個(gè)項(xiàng)目增加到268個(gè)項(xiàng)目，其中155個(gè)為商業(yè)代建項(xiàng)目，占比57.8%;113個(gè)為政府代建項(xiàng)目，占比42.2%。同期，公司實(shí)現(xiàn)合約項(xiàng)目總建筑面積7331萬平方米，較去年同期的6859萬平方米增長6.9%;實(shí)現(xiàn)在建面積3882萬平方米，較去年同期的3077萬平方米增長26.2%。

　　在當(dāng)前歐美等發(fā)達(dá)國家，代建這種投資與開發(fā)相分離的模式已十分成熟，而在國內(nèi)卻剛剛起步。但通過綠城管理控股的良好表現(xiàn)，我們已經(jīng)可以看到代建行業(yè)所體現(xiàn)出的驚人潛力。尤其在深受疫情影響的上半年，代建行業(yè)在危機(jī)中反而蘊(yùn)藏著機(jī)遇，這其中更隱現(xiàn)著綠城管理控股所具備的長期增長邏輯。

　　同時(shí)，作為“代建行業(yè)第一股”，綠城管理控股的上市預(yù)計(jì)將帶動更多地產(chǎn)公司分拆代建業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，這與五六年前的物業(yè)板塊頗為相似。在市場的傳統(tǒng)認(rèn)知中，物業(yè)公司一直以來被不斷攀升的管理成本與日漸微弱的盈利所困擾;另一方面，物業(yè)服務(wù)不到位、不及時(shí)讓業(yè)主頗有微詞。但是自彩生活于2014年在香港掛牌上市開始，中國內(nèi)地物業(yè)公司便迎來了價(jià)值重塑之旅。如今，同樣作為房地產(chǎn)行業(yè)中細(xì)分子行業(yè)的代建板塊，兼具穩(wěn)定基本面和長期增長邏輯，或許也將復(fù)制物業(yè)板塊的發(fā)展路徑。

　　綠城管理控股具備三大增長邏輯

　　邏輯一：疫情之后，改善性住房需求上升

　　首先，此次疫情的爆發(fā)讓部分購房者進(jìn)一步認(rèn)識到居住品質(zhì)的重要性，市場上對房屋的改善性需求有所增加，改善型購房者成為購房群體真正的主角。數(shù)據(jù)顯示，疫情后購房者對于住房品質(zhì)要求的提升主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是要求房屋有更好的周邊配套，方便生活;二是需要住房有更好的獨(dú)立性和隱私性，能夠擁有自己的獨(dú)立空間;三是對于日照、通風(fēng)以及衛(wèi)生狀況等與健康息息相關(guān)的居住條件提出更高的要求。

　　而綠城本身就被定義為“高端住宅專家”，從早期的綠城九溪玫瑰園開始，到后來涉及中式園林的營造，綠城旗下產(chǎn)品體系均有著極強(qiáng)的議價(jià)能力。憑借上述優(yōu)勢，綠城管理控股在疫情之后可以幫助委托方在住宅的品牌建設(shè)方面保持行業(yè)地位。

　　例如在今年4月20日，綠城管理控股就與華邦幸福家園集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作。綠城管理受托代建華邦幸福家園集團(tuán)三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的生態(tài)康養(yǎng)人居項(xiàng)目——湛江玥瓏湖項(xiàng)目、湛江玥瓏灣項(xiàng)目、揚(yáng)州玥瓏湖項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總用地近2萬畝。

　　邏輯二：金融去杠桿帶來發(fā)展機(jī)遇

　　當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受到金融去杠桿帶來的生存壓力的時(shí)候，輕資產(chǎn)、重資本、強(qiáng)平臺的經(jīng)營理念，以及代建業(yè)務(wù)所具備的服務(wù)業(yè)屬性讓綠城管理控股沒有受到任何影響，反而帶來了更多的拓展業(yè)務(wù)機(jī)會。

　　例如，受整個(gè)房地產(chǎn)市場金融去杠桿的影響，中小開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。而作為專業(yè)的代建服務(wù)商，綠城管理控股可以通過信用背書的方式，為中小開發(fā)商提供豐富的資方資源，緩解資金壓力，同時(shí)也可以為自身未來的業(yè)務(wù)拓展提供更多可能性。

　　代建本身并不是一個(gè)復(fù)雜的模式，但要實(shí)現(xiàn)多方共贏，卻并非易事。對綠城管理控股來說，一方面可以通過委托代建，讓中小開發(fā)商提升品質(zhì)與口碑;另一方面，依托平臺型企業(yè)的發(fā)展邏輯，可以把現(xiàn)有的流量做成閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)賦能。

　　邏輯三：保障房業(yè)務(wù)打開成長“天花板”

　　近年來，國內(nèi)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。隨著二級市場土地招拍掛競爭越來越激烈，更多的機(jī)會出現(xiàn)在存量改造，特別是城市更新領(lǐng)域。

　　根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國共有老舊小區(qū)約17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億元，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

　　近兩年，監(jiān)管部門針對三舊改造、城市更新的政策也在持續(xù)落地。去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。而在今年，財(cái)政部、住建部等部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，包括將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍;鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造等。

　　而作為中國最大的代建保障房公司，綠城管理控股將持續(xù)受益于該項(xiàng)業(yè)務(wù)廣闊的市場空間，穩(wěn)定的政策扶持力度。數(shù)據(jù)顯示，目前綠城管理控股現(xiàn)有政府代建項(xiàng)目在建面積2418.8萬平方米，較去年同期1741.7萬平方米增長38.9%。

　　結(jié)語：綠城管理控股長期投資價(jià)值凸顯

　　代建業(yè)務(wù)這種輕資產(chǎn)模式不僅具備遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，還能為公司帶來持續(xù)且穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，因此從商業(yè)模式的角度來看，綠城管理控股具備天然的優(yōu)越性。

　　而在上半年，綠城管理控股新簽約商業(yè)代建項(xiàng)目29個(gè)。其中，項(xiàng)目銷售額811億元，同比增長33.0%;項(xiàng)目對代建費(fèi)總額32.3億元，同比增長28.7%。同時(shí)，項(xiàng)目交易單價(jià)亦有所提升項(xiàng)目銷售單價(jià)每平方米約人民幣1.51萬元，較去年同期每平方米人民幣1.21萬元增長24.8%，體現(xiàn)出綠城管理控股管理層對原有房地產(chǎn)模式的改進(jìn)，同時(shí)也體現(xiàn)出代建行業(yè)輕資產(chǎn)模式的逆周期屬性，以及綠城管理控股頗具前瞻性的戰(zhàn)略縱深布局。

　　不過，綠城管理控股上市以來的股價(jià)震蕩走勢并未反映出行業(yè)向上的景氣周期，截至8月27日收盤，公司股價(jià)為3.08港元，相較前期高點(diǎn)4.4港元回撤幅度約30%。結(jié)合代建賽道長期增長邏輯，目前價(jià)位的綠城管理控股無疑具備相對不錯的投資性價(jià)比。

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