近日，清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》(下稱“白皮書”)。

　　白皮書指出，現階段我國全社會整體居住水平快速提升，代際之間的生活方式也呈現出明顯的差異，租客家庭的居住需求也從“將就”轉為“不將就”。他們對居住條件和服務的要求提高，從而獲得良好的居住體驗，以便于將時間和精力花費在更重要的事情上。

　　在租客租住偏好上，最關注的三個因素分別為通勤/出行便捷、房屋設備設施、租后服務。白皮書分析指出，租客的租住痛點調研反映了租客對房屋維修問題多以及租后服務較差的不滿。2024年最新的租客調研數據顯示，租客很難找到合適的房子成為最大的痛點，占比達到64.7%，該因素綜合了租客在租住過程中的多方面體驗，“房屋配置差、維修問題多”“租后服務體驗差”“押金租金不退/租賃企業暴雷”“房屋隱私性較差”四項，占比均超過20%，分散式機構化房源獲得更多租客的青睞。白皮書中表明，分散式居民住宅因其更多樣化的選擇受到租客歡迎，分散式機構化經營將顯著降低個人業主在居住條件與租后服務品質上的差異性。未來分散式機構化房源將彌補很多個人業主房源在房屋品質、租后服務方面的短板。

　　白皮書中指出，輕資產托管模式徹底摒棄了傳統“二房東”賺取租金差價的盈利邏輯，轉而以“租金透明、無差價”為核心機制——業主實際到手租金與租客租金支付金額保持一致，機構的收益來源于為兩端提供差異化服務的合理收費。

　　針對業主與租客的不同需求，機構分別提供適配的服務：為業主解決出租管理的痛點，為租客滿足品質居住的需求，并依據兩端服務的內容與價值，分別收取相應的服務費用。這種模式將盈利與服務質量深度綁定，既確保了租金透明，又通過精準服務創造了兩端價值。

　　因此為了實現機構盈利，輕資產托管機構有較強的驅動力詳細拆解、深度挖掘租賃需求，從而持續升級租賃產品和租賃服務。如面向業主，貝殼省心租為業主提供了找房、VR拍攝、房客匹配、房源維護、智能化升級等多項服務，收益保障、出租保障、房源管理、專業管家及租務代辦，都能促進房源出租服務增值，用服務費代替吃“租金差價”，其本質是對服務的拆分收費和費用透明化，業主的接受度更高。面向租客，貝殼省心租代業主向租客提供了管家服務、保潔、維修、安防等服務，提升客戶租住體驗。

　　值得注意的是，白皮書特別指出，輕資產托管租賃機構盈利有賴于長期經營和規模化發展。對于機構而言，輕資產托管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會背負過高的改造成本。可見，不論從運營成本及風險可控性還是機構租賃自身升級迭代的規律來看，以輕資產托管為代表的服務和資管導向型經營模式，有助于推動租賃機構向內用力，注重自身專業運營能力建設，培育以滿足業主、租戶消費升級需求為基礎的核心競爭力，這些機構內功的打磨，需要建立在長期穩定經營的基礎之上，同時通過不斷擴大房源的規模來降低房源經營的邊際成本。未來分散式民宅輕資產托管模式無疑將為更加安全高效地盤活居民自有的分散式租賃房源提供重要抓手。

　　據了解，國內輕資產托管模式的典型企業為貝殼省心租，其將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源，通過組建專業的資管和租務團隊，為業主提供一站式托管服務，為租客提供專業管家服務，實現業主省心、租客安心。

　　貝殼省心租通過機構化經營提升房源運營效率以及建立完善的租后服務體系，達到整體業務的“穩定可持續”發展。其以科技構建全鏈路數字化管理系統及IoT智慧租住體系，實現人、房、客全流程線上化管理；創新“六芒星”服務分工模式提升協作效率，同時細化可量化、可感知的服務標準，推出換租權益、0押月付、公積金直付等創新產品，覆蓋全生命周期租住場景，助力行業效率提升與服務升級。

　　白皮書的發布，為行業轉型與發展提供了清晰的行動指南。白皮書研究表明，以輕資產托管模式為核心的專業化、機構化發展道路，是順應市場需求變革、破解行業痛點、實現高質量發展的關鍵。展望未來，唯有推動住房租賃行業向專業化、規范化、品質化方向加速邁進，才能真正實現讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業的堅實支撐。

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